아파트를 가족(배우자/사실혼 포함) 사이에서 이전했거나, 신축 입주(청약/분양) 때문에 ‘무주택 요건’을 맞추려다 보면 가장 많이 헷갈리는 게 양도세 비과세의 기간(보유기간/거주기간)입니다. 특히 계약일, 잔금일, 등기일이 서로 다를 때 “대체 언제부터 2년을 세야 하죠?”라는 질문이 자연스럽게 나옵니다. 아래에서는 제공된 근거 자료(EVIDENCE)에 있는 문구를 중심으로, ‘기간 계산’과 ‘잔금일·등기일’의 의미를 정리해드립니다.
1) 보유·거주기간은 어떻게 계산하나: ‘기간’ 기준
국세청 자료(양도소득세 월간 질의)에는 보유·거주기간 계산과 관련해 “기간을 기준으로 보유·거주기간을 계산합니다.”라는 안내가 제시되어 있습니다. 즉, 양도세 비과세 판단에서 핵심은 결국 “언제부터 언제까지”라는 기간 산정입니다.
해당 문구는 아래 자료에서 확인됩니다.
주의: 위 자료는 ‘기간 기준’이라는 큰 원칙을 말해주지만, 질문처럼 “잔금일 vs 등기일 중 어느 날이 시작이냐”를 한 문장으로 확정해 주는 형태의 문구가 EVIDENCE에 직접적으로 제시된 것은 아닙니다. 그래서 아래 2)에서 ‘실무에서 자주 언급되는 기준 표현’을 함께 살펴보는 것이 좋습니다.
2) 잔금일·등기일이 다를 때: ‘빠른 날’ 기준 표현과 잔금의 중요성
날짜가 3개(계약/잔금/등기)로 나뉘면, 일반적으로는 “소유권이 언제 이전된 것으로 보느냐”가 쟁점이 됩니다. 제공 근거 중 지방세법 기본통칙에는 취득시기와 관련하여 “실상의 잔금지급일 또는 등기일 중 빠른 날에 이를 취득한 것으로 본다”는 문구가 존재합니다.
이 문구는 취득세(지방세) 맥락이어서, 질문하신 양도소득세 비과세에 그대로 1:1로 단정 적용하기는 조심스럽습니다. 다만 “잔금일과 등기일 중 빠른 날”이라는 기준 표현이 실제로 존재한다는 점은 체크 포인트가 됩니다.
또한 세금 혜택(예: 비과세)을 받기 위해서는 ‘정해진 날짜까지’ 거래를 마쳐야 하는 상황이 생길 수 있는데, 이때 잔금이 진행되는 시점이 중요하다는 취지의 설명도 있습니다. 예를 들어 토스피드 글에서는 “매도인이 양도세 비과세 혜택을 받기 위해 정해진 날짜까지 집을 팔아야 하는 경우”가 있고, “정해진 날짜 안에 잔금이 진행되어야” 한다는 방향으로 설명합니다.
3) 질문 사례에 적용해 ‘계산’해보는 방법(팩트/추정 구분)
질문에서 제시된 날짜는 다음과 같습니다.
| 구분 | 질문에 기재된 날짜 | 의미(설명) |
|---|---|---|
| 계약일 | 2024.06.01 | 매매 계약을 체결한 날 |
| 잔금일 | 2024.06.20 | 대금 정산(잔금) 완료일 |
| 등기일 | 2024.07.31 | 등기 접수/이전 완료일 |
[EVIDENCE로 확인 가능한 범위의 팩트]
- 보유·거주기간은 ‘기간을 기준으로 계산’한다는 국세청 안내 문구가 있습니다. (SOURCE 3)
- 잔금 시점이 세금 혜택 기한과 연결되어 중요하게 다뤄질 수 있다는 취지의 설명이 있습니다. (SOURCE 2)
- ‘잔금지급일 또는 등기일 중 빠른 날’이라는 기준 문구가 지방세 기본통칙(취득세 맥락)에 존재합니다. (SOURCE 4)
[여기부터는 일반적인 계산 접근(추정/일반론)]
위와 같은 ‘빠른 날’ 기준 표현을 참고하는 방식이라면, 질문 사례에서는 잔금일(2024.06.20)이 등기일(2024.07.31)보다 빠르므로 2024.06.20을 기준으로 2년이 경과하는 시점을 먼저 계산해보게 됩니다. 따라서 “26년 몇월 며칠”을 단순 계산으로 묻는다면, 우선은 2024.06.20로부터 2년 경과 시점을 체크하는 방향이 자연스럽습니다.
다만 1세대 1주택 비과세 관련 일반 설명에서는 “양도일 현재 해당 주택의 보유기간이 2년 이상인 경우 비과세”라는 식의 안내가 소개되기도 합니다(일반 설명). 아래 글은 그러한 구조를 설명합니다.
중요: 질문에 포함된 ‘사실혼 관계’, ‘무주택 만들기 목적’, ‘직거래’, ‘잔금 완납 증명서 미발급’ 같은 요소가 양도세 비과세 판단에 어떤 영향을 주는지에 대해서는, 제공된 EVIDENCE 문구만으로 단정 결론을 내리기 어렵습니다. 특히 “지금 완납증명서를 발급하면 시작일이 바뀌나요?”라는 부분은, EVIDENCE에 ‘발급 시점이 시작일을 바꾼다/안 바꾼다’는 문장이 없으므로 확정적으로 말할 수 없습니다. 다만 일반적으로는 거래의 핵심 일자(예: 잔금일)를 입증할 수 있는 자료가 중요해질 가능성이 있습니다.
실무적으로는 다음을 준비해 두면 상담/검토에 도움이 됩니다.
- 계약서 원본(계약일/당사자/대금 지급 조건)
- 잔금 지급 사실을 보여주는 이체 내역, 영수증 등
- 등기사항증명서(등기일 확인)
마지막으로, 질문은 ‘비과세 가능 시점’ 자체가 핵심이므로, 양도 시점에 양도일 현재 요건(예: 2년 보유 등)을 충족하는지까지 함께 확인하는 것이 안전합니다.
정리
EVIDENCE 기준으로는 보유·거주기간을 ‘기간으로 계산’한다는 원칙이 확인되고, 비과세 기한을 맞출 때 ‘잔금 시점’이 중요하다는 설명도 있습니다. 잔금일과 등기일이 다르면 ‘빠른 날’ 기준이라는 표현(취득세 통칙)이 존재하므로, 질문 사례는 잔금일(2024.06.20)을 기준으로 2년 경과 시점을 먼저 계산해보는 접근이 가능합니다. 다만 사실관계에 따라 적용이 달라질 수 있어, 최종 비과세 판단은 세무서/국세 상담으로 확인하는 것이 가장 안전합니다.
0 댓글