하림그룹이 그룹의 핵심 신성장 동력으로 추진해 온 프리미엄 식품 사업의 누적 적자, 총사업비 6조 8000억 원 규모의 서울 양재동 도시첨단물류단지 인허가 지연, 그리고 창업주 김홍국 회장에서 장남 김준영 씨로 이어지는 지배구조 승계 논란이라는 '삼중고(三重苦)'에 처해 있다. 육계 전문 기업에서 종합식품·물류 그룹으로 도약하려는 하림의 비전은 사업적·행정적·지배구조적 리스크가 복합적으로 작용하면서 거대한 시험대에 올랐다. 최근 하림지주가 핵심 자회사인 하림산업의 식품사업부문을 인적분할하...
1. 식품사업의 늪: '더미식' 5년 누적 적자 5300억 원과 핀포인트 인적분할
하림그룹 김홍국 회장이 종합식품기업 도약을 목표로 직접 지휘하며 공을 들여온 프리미엄 가정간편식(HMR) 브랜드 '더미식(The 미식)'이 출범 5년 차를 맞이했으나, 심각한 실적 부진과 재무 악화의 늪에서 벗어나지 못하고 있다. 2021년 브랜드 론칭 이후 라면, 즉석밥, 국·탕·찌개, 만두, 튀김 등 100여 개가 넘는 제품군으로 무리하게 영토를 확장했으나, 고물가 기조 속 대중 소비재 시장의 가격 저항선을 넘지 못하면서 누적 적자가 눈덩이처럼 불어났다. 익산 퍼스트키친 라면 생산라인 증설에 2024년부터 약 403억 원을 투입하는 등 투자를 이어갔지만, 고정비 부담이 손익을 계속해서 압박했다.
금융감독원 전자공시시스템과 감사보고서 분석에 따르면, 하림산업의 매출액은 2021년 217억 원에서 2025년 1094억 원으로 5배 이상 급증하며 처음으로 1000억 원 고지를 돌파했다. 그러나 매출 성장과 달리 영업손실은 해마다 확대되어 경영 부담을 극대화시켰다.
식품사업 부진의 구조적 원인은 원가 구조의 역전과 마케팅 전략의 실패에 있다. 2025년 하림산업 식품부문의 별도 기준 매출원가는 약 1516억 원으로, 매출액(1064억 원)을 대폭 상회했다. 판매비와관리비를 집계하기도 전에 이미 매출총손실이 발생하는 기형적 구조다. 2024년에도 매출원가율이 약 148%에 달해 제품을 팔수록 손실이 커지는 악순환이 이어졌다. 이로 인해 2025년 감사보고서에는 누적 영업손실에 따른 자산손상검사를 실시하여 33억 3540만 원의 손상차손을 기타비용으로 인식했다.
시장 전문가들과 신용평가기관은 하림 식품사업의 부진 요인을 완강한 가격 저항과 킬러 콘텐츠 부재, 마케팅 비용 과다와 상시 할인의 부메랑, 경영진의 잦은 교체 등 3가지로 진단한다. 이러한 재무 악화에 대응하여 하림지주는 2026년 10월 26일 이사회 결의 및 10월 27일 주주총회 절차를 거쳐 하림산업의 식품사업부문을 단순·인적분할하여 '하림식품(가칭)'을 신설하기로 공시했다. 분할기일은 2026년 12월 1일(등기 예정일 12월 3일)이며, 분할 비율은 존속 하림산업 46.20%, 신설 하림식품 53.80%다. 존속법인 하림산업은 양재동 부동산 개발사업에 집중하고 신설법인 하림식품은 식품 제조·유통사업을 전담하게 된다.
전체 부채 약 1조 4403억 원 중 95.9%에 달하는 1조 3813억 원을 부동산 개발을 맡는 존속 하림산업에 남겨두고, 식품사업을 승계하는 하림식품에는 단 4.1%(590억 원)의 부채만 배분했다. 반면 순자산은 전체 9671억 원 중 53.8%인 5203억 원을 신설 하림식품에 배분했다. 이는 적자가 누적된 식품사업에 낮은 부채 부담과 풍부한 순자산을 제공하여 독립적인 턴어라운드를 추진할 수 있도록 재무적 방화벽을 세워준 핀포인트 구조개편으로 해석된다.
2. 양재동 6.8조 'AI·물류 콤팩트시티' 인허가 잔혹사와 서울시 10년 갈등
하림그룹이 2016년 자회사 NS홈쇼핑과 하림산업을 통해 4525억 원에 매입한 서울 서초구 양재동 옛 한국화물터미널 부지(8만 6003㎡) 개발사업은 총사업비 6조 8000억 원이 투입되는 그룹 최대의 프로젝트다. 과거 '파이시티' 사건의 무대이기도 한 이 땅은, 하림이 인수하여 정상화를 꾀했으나 지난 10년간 서울시와의 끊이지 않는 행정 충돌과 대규모 소송전으로 인해 여전히 첫 삽을 뜨지 못하고 있다.
양재 도시첨단물류단지 개발사업은 지하 8층~지상 최고 58층 규모의 건물 8개 동으로 구성된 수직적 복합개발(Compact City) 프로젝트다. 전체 용적률 약 800%, 건폐율 약 60%가 적용되어 지하에는 최첨단 스마트 물류 시스템이 들어서고, 지상에는 공동주택 998가구, 오피스텔·업무시설 972실, 숙박시설, 50층(180m) 높이의 스카이브리지가 들어설 예정이다. 또한 서초구 '양재 AI 미래융합특구'와 연계하여 R&D 공간을 확보하고, 신분당선 '만남의광장역(가칭)' 및 신양재IC 신설 등을 위해 5607억 원 규모의 공공기여금을 부담하기로 계획되어 있다.
그러나 이 매머드급 사업은 서울시와의 해묵은 악연으로 인허가 잔혹사를 겪고 있다. 하림은 관련 법령에 맞춰 용적률 800%를 요구한 반면, 서울시는 상습 교통 정체 등을 이유로 400%를 고수하며 대립했다. 감사원 공익감사를 통해 800% 용적률을 관철했으나, 2022년 시 공무원 개인을 상대로 손해배상 소송을 제기하면서 감정의 골이 깊어졌다. 또한 700억 원대 부지 내 도로 사용료 소송전이 대법원 재상고로 이어지는 등 사법 분쟁이 지속되고 있다.
특히 서울시 건축위원회는 2026년 3월과 7월 심의에서 하림의 설계안에 대해 잇따라 '재검토' 통보를 내렸다. 도시경관, 건축, 교통, 방재 등 9개 분야에서 무려 50여 건의 보완 사항이 지적되었다. 건축위원회가 지적한 핵심 문제는 지상 저층부 '포디움(Podium)'의 과도한 스케일이다. 일반적인 포디움이 5개 층 안팎인 데 비해, 하림은 11~17층 높이의 거대 포디움을 제시해 도시 경관 장벽을 형성하고 화재 피난 동선을 복잡하게 만든다는 지적을 받았다. 아울러 하림산업의 차입금이 2025년 말 약 9392억 원으로 급증하고 금융비용도 348억 원에 달해 부동산 PF 경색 속 재무 부담이 가중되고 있다.
| 연도 | 매출액 (억 원) | 영업손실 (억 원) | 부채비율 (%) |
|---|---|---|---|
| 2021년 | 217 | 589 | 60.6 |
| 2022년 | 461 | 868 | 110.6 |
| 2023년 | 802 | 1096 | 124.0 |
| 2024년 | 985 | 1276 | 226.7 |
| 2025년 | 1094 | 1467 | 309.2 |
3. 올품·한국바이오텍을 통한 장남 김준영 '옥상옥' 승계 완성 국면
하림그룹의 사업적·행정적 위기 뒤편에서는 창업주 김홍국 회장에서 장남 김준영 팬오션 투자기획팀 책임으로의 지배구조 승계 작업이 막바지 단계에 다다르고 있다. 그러나 이 과정에서 비상장 개인회사를 활용한 변칙 승계 및 '옥상옥' 지배구조 형성 논란이 끊이지 않고 있다.
김준영 책임은 현재 비상장사인 '올품'의 지분 100%를 보유하고 있다. 올품은 '한국바이오텍'과 '에코캐피탈'을 100% 자회사로 거느리고 있으며, 이들 3개 개인회사는 하림그룹의 상장 지주사인 하림지주 지분을 집요하게 매입해 왔다. 김준영 책임이 개인회사를 통해 실질적으로 지배하는 하림지주 지분율은 이미 부친인 김홍국 회장의 지분율(21.10%)을 추월하여 22.71%에 도달했다.
* 한국바이오텍: 16.69% * 올품: 5.78% * 에코캐피탈: 0.24% * 김준영 개인회사 합산 지분율: 22.71% (김홍국 회장 21.10% 추월) 여기에 한국바이오텍이 장내에서 하림지주 주식 226만 주(2.02%)를 추가 매입하겠다고 공시함에 따라, 매입 완료 시 김준영 측의 합산 지분율은 24.73%로 치솟게 된다. 시장에서는 올품 연결 자산이 1조 2682억 원, 관계기업 투자주식이 8342억 원 규모에 달하는 만큼, 지분율을 30%선까지 끌어올려 법적 지주회사 요건을 충족시킨 뒤 '올품-하림지주-계열사'로 이어지는 옥상옥 지배구조를 완성할 것으로 보고 있다.
승계 과정에서의 공정성 논란도 자본시장의 불신을 키우는 핵심 요인이다. 김 책임은 2012년 부친으로부터 올품 지분을 증여받은 후 일감 몰아주기로 회사를 키웠으며, 2017년 100억 원 규모의 유상감자를 통해 지분율 100%를 유지하면서 거액의 현금을 확보했다. 또한 2025년 9월 하림지주가 자사주 13.16%를 담보로 1432억 원 규모의 교환사채(EB)를 발행한 것 역시 우호 지분을 확보하려는 포석이라는 비판을 받고 있다.
4. 종합 평가 및 하림그룹의 향후 과제
하림그룹이 추진한 하림산업 인적분할은 적자 수렁에 빠진 식품사업과 인허가 악재에 갇힌 양재동 부동산 사업을 구조적으로 분리하여 위험의 전이를 막으려는 배수의 진이다. 향후 하림그룹의 재평가와 위험 관리의 성패는 다음 세 가지 핵심 과제에 달려 있다.
1. 하림식품의 독자적 손익분기점(BEP) 검증: 부채비율 11.3%의 클린 재무구조로 출발하는 하림식품이 '더미식'의 고가 정책 수정, 킬러 콘텐츠 확보, 1+1 프로모션 탈피를 통해 외형 성장이 아닌 실제 수익성을 입증할 수 있느냐가 관건이다.
2. 양재동 사업의 인허가 타결 및 자금조달: 서울시가 지적한 11층 포디움 구조의 대폭 수정과 공공성 확보안을 제출하여 건축심의를 통과해야 하며, 9000억 원이 넘는 차입금과 고금리 PF 환경 속에서 자금 조달 리스크를 완화해야 한다.
3. 지배구조 투명성 확보: 장남 김준영 책임으로의 지배력 집중 과정에서 소액주주 가치 훼손과 승계 정당성 논란을 극복하고 책임경영 체제를 시장에 입증해야 한다. 하림그룹이 식품과 부동산이라는 두 마리 토끼를 잡고 지배구조 리스크를 극복하여 종합식품·물류 대기업으로 안착할 수 있을지 자본시장의 시선이 집중되고 있다.
In-Depth Analysis of Harim Group's Three Major Risks: Food Deficits, the Brutal Saga of Licensing in Yangjae-dong, and the Irregular Succession of 'Nested Holdings'
Harim Group is currently facing a "triple challenge" consisting of the accumulated losses in its premium food business, delays in the approval process for the Seoul Yangjae-dong urban logistics complex project, which has a total investment of 6.8 trillion won, and controversies surrounding the succession of its governance structure from founder Kim Hong-guk to his eldest son, Kim Jun-young. The company's vision of transitioning from a poultry-focused enterprise to a comprehensive food and logistics group is now under significant scrutiny due to the interplay of business, administrative, and governance risks. Recently, Harim Holdings announced the spin-off of the food division of its key subsidiary, Harim Industries...
- Despite sluggish performance, Harim Food bets on a turnaround with a 4.1% debt reduction through its split.
- The start of construction is delayed as the Seoul City issues a notice for re-evaluation of the 11th-floor podium and requests 50 additional modifications.
- The completion of the governance structure is under scrutiny as Olpim and Korean Biotech secure a 24.7% stake in Harim Holdings.
1. The swamp of the food business: 'Dummy' 5-year cumulative deficit of KRW 530 billion and pinpoint human appropriation
Official institutional assessment and structured factual overview documented for public reference.
2. The Brutal Saga of Permitting for the 6.8 Trillion Won 'AI and Logistics Compact City' in Yangjae-dong and a Decade of Conflict with Seoul City
The development project for the former Korea Cargo Terminal site in Yangjae-dong, Seocho-gu, Seoul, which was purchased by Harim Group for 452.5 billion won through its subsidiaries NS Home Shopping and Harim Industry in 2016, is the group's largest project with a total investment of 6.8 trillion won. This land, which was also the stage for the past "Pye City" incident, has yet to break ground despite Harim's efforts to normalize the situation, due to ongoing administrative clashes and large-scale lawsuits with Seoul City over the past decade.
The Yangjae Urban High-Tech Logistics Complex development project is a vertical mixed-use (Compact City) initiative consisting of eight buildings, ranging from eight underground floors to a maximum of 58 above ground. The project applies an overall floor area ratio of approximately 800% and a building coverage ratio of about 60%. The underground area will feature a state-of-the-art smart logistics system, while the above-ground space will include 998 residential units, 972 officetels and business facilities, accommodations, and a 50-story (180m) sky bridge. Additionally, plans are in place to secure R&D space in conjunction with the 'Yangjae AI Future Convergence Special Zone' in Seocho-gu, and to contribute 560.7 billion won for the establishment of the proposed 'Mannam Plaza Station' on the Shinbundang Line and the new Shin Yangjae IC.
However, this mammoth project is experiencing a brutal saga of permitting due to a long-standing antagonism with Seoul City. While Harim demanded a floor area ratio of 800% in accordance with relevant laws, Seoul City insisted on a limit of 400% citing chronic traffic congestion, leading to a standoff. Although the Board of Audit and Inspection upheld the 800% floor area ratio, tensions escalated when Harim filed a damages lawsuit against individual city officials in 2022. Furthermore, a legal dispute over road usage fees amounting to 70 billion won has continued to the Supreme Court.
In particular, the Seoul City Architectural Committee has repeatedly notified Harim of 're-examination' regarding its design proposal during reviews in March and July 2026. Over 50 supplementary issues were raised across nine areas, including urban landscape, architecture, traffic, and disaster prevention. A key concern highlighted by the committee was the excessive scale of the ground-level 'podium.' While typical podiums are around five stories, Harim proposed a massive podium ranging from 11 to 17 stories, which has been criticized for creating a barrier to the urban landscape and complicating fire evacuation routes. Additionally, Harim Industry's borrowings are expected to surge to approximately 939.2 billion won by the end of 2025, with financial costs reaching 34.8 billion won, further exacerbating financial burdens amid a real estate project financing crunch.
| Category | Core Factual Findings | Socioeconomic Impact | Subsequent Measures |
|---|---|---|---|
| 2021 | 217 | 589 | 60.6 |
| 2022 | 461 | 868 | 110.6 |
| 2023 | 802 | 1096 | 124.0 |
| 2024 | 985 | 1276 | 226.7 |
| 2025 | 1094 | 1467 | 309.2 |
3. The Completion Phase of Succession for Eldest Son Kim Jun-young through Olpum and Korea Biotech
Behind the business and administrative crisis of Harim Group, the succession of governance from founder Chairman Kim Hong-guk to his eldest son Kim Jun-young, head of the Fan Ocean Investment Planning Team, is nearing its final stages. However, controversies surrounding irregular succession through unlisted private companies and the formation of a "nested" governance structure continue to arise.
Kim Jun-young currently holds 100% of the shares in the unlisted company "Olpoom." Olpoom fully owns "Korea Biotech" and "Eco Capital" as its subsidiaries, and these three private companies have been aggressively acquiring shares in Harim Holdings, the listed holding company of Harim Group. The shareholding ratio of Harim Holdings, which Kim Jun-young effectively controls through his private companies, has already surpassed that of his father, Chairman Kim Hong-guk (21.10%), reaching 22.71%.
* Korea Biotech: 16.69% * Olpoom: 5.78% * Eco Capital: 0.24% * Combined shareholding ratio of Kim Jun-young's private companies: 22.71% (exceeding Kim Hong-guk's 21.10%).
Additionally, with Korea Biotech announcing its intention to acquire an additional 2.02% (2.26 million shares) of Harim Holdings' stock on the market, Kim Jun-young's combined shareholding ratio is expected to soar to 24.73% upon completion of the purchase. Given that Olpoom's consolidated assets amount to 1.2682 trillion won and its investments in affiliated companies total 834.2 billion won, it is anticipated that the shareholding ratio will be raised to 30% to meet the legal requirements for a holding company, thereby completing the nested governance structure of "Olpoom-Harim Holdings-affiliated companies.".
Concerns regarding fairness in the succession process are also a key factor fueling distrust in the capital market. After receiving shares in Olpoom from his father in 2012, Kim Jun-young grew the company through preferential treatment in business allocations, and in 2017, he maintained a 100% shareholding ratio while securing a large amount of cash through a capital reduction of 10 billion won. Furthermore, the issuance of exchangeable bonds (EB) worth 143.2 billion won by Harim Holdings in September 2025, using 13.16% of its treasury shares as collateral, has been criticized as a strategy to secure friendly shares.
4. Comprehensive Evaluation and Future Challenges for Harim Group
Harim Group's initiative to spin off Harim Industries is a strategic move aimed at structurally separating its food business, which is mired in losses, from its real estate business in Yangjae-dong, which is trapped by regulatory issues, in order to prevent the transfer of risk.
The future reevaluation of Harim Group and the success of its risk management hinge on three key challenges: 1. Verification of Harim Foods' Independent Break-Even Point (BEP): It is crucial for Harim Foods, starting with a clean financial structure and a debt ratio of 11.3%, to prove actual profitability rather than mere growth in scale by revising the high-price policy of "Demi-sik," securing killer content, and moving away from 1+1 promotions.
2. Resolution of Regulatory Approvals and Financing for the Yangjae-dong Project: The company must submit a significantly revised plan for the 11-story podium structure, as pointed out by the Seoul City, to pass architectural review, while also mitigating financing risks amidst over 900 billion won in borrowings and a high-interest project financing environment.
3. Ensuring Governance Transparency: It is essential to overcome concerns regarding the erosion of minority shareholder value and the legitimacy of the succession process during the concentration of power in the hands of Kim Jun-young, and to demonstrate a responsible management system to the market.
The capital market is closely watching whether Harim Group can successfully capture both the food and real estate sectors while overcoming governance risks to establish itself as a comprehensive food and logistics conglomerate.
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